マンション購入ガイド

住宅ローンの審査は、マンション（物件）の価値より

借りる人が、今後しっかり返してくれるかどうかをみている。

つまり、安定的な収入があるかどうかが借りれるかどうかです。

サラリーマンが住宅ローンを借りるのは、結構簡単。

勤め先、と前年年収で、ほとんど借りれる金額がきまってしまいます。

注意は、最近転職、就職した人、また、会社から出向した人などです。

各銀行で判断が分かれるのが、今の仕事を継続しているのが、どの程度の

期間かということです。転職された方は、今の仕事と前の仕事の関連性などを

評価してくれる場合もあります。

勤続年数は、3年以上が原則ですが、１年以上というところもあるし

また、３ヶ月の明細だけで、ＯＫが出る場合もあるので、

転職してすぐの方でも、複数の金融機関をあたることにより

審査ＯＫという場合もあります。


はっきり言って、銀行にとって、住宅ローンを借りてくれるお客さんは

いいお客さんなんです。

住宅ローンは、継続的に利息をとれますし、最近は延滞も減ってきているので

企業にお金を貸すより、低リスク、高リターンだと考えることができます。

次回は、サラリーマン以外の住宅ローンについてかいてみます。

分譲マンションに住むと、管理費を払わなくてはなりません。

管理費は主に、マンション全体の光熱費・水道代

管理人への給料、管理人の事務の経費、

マンションの清掃、設備の定期点検代金などが

主なものです。

マンションの規模によって、共用施設の経費もかかります。


マンションの管理形態は主に４つ

自主管理　マンションの人が、管理会社のかわりに業務をすること
巡回管理　管理会社の人が、決められた週の一定の時間きてくれる
日勤管理　毎日、朝から昼もしくは夕方まで、常にいる。
常駐管理　２４時間、管理室に誰かいてくれる

自主管理が管理費が安く
常駐管理が一番高いです

ただし、大規模マンションであれば
戸数が多いので、一戸あたりの比較でいえば
常駐でもかなり安くすることが可能です。


一般的にいって、新築マンションは、施工もしくは売主と関連のある
管理会社が管理している場合がほとんどです。

でも、マンションのことをよく知ってはいますが、
サービスや価格の面で今いちなことが多い。

もし、理事会などに入られる機会があれば、
管理会社の変更なども、見積もりをとり
検討してみるのもよいかもしれません。

分譲マンションに住んでいるとかならず修繕積立金という

ものがある。

わざわざ積立てなくても、自分で修理するのに

と思っている方も多いと思います。

でも、新築から５年、１０年、１５年、２０年と

時間が経つとどんどんマンションは傷んでいきます。

そこで、新築時に数十万円、そして毎月の管理費と一緒に

１万円くらいを集めていると思います。

修繕積立金は一戸１万を目安にするとよいと思います。

たまに月３千円というところもありますが、低すぎると

大規模修繕のときに、一括で何万円払ってほしいといわれかねないので、

一応、マンションの合計の積立額とその合計を戸数で割った金額をみておくと

いざという時安心です。

特に注意なのが、中古のマンションを購入する時です。

物件をみただけでは、積立金の額はわかりません。

営業マンに、最新年度の議事録をみせてもらってください。

苦しい管理組合は、銀行から借り入れている場合もあるので、

必ずチェックしてくださいね。

どちらがいいとは言えないです。

私自身もマンションの住み心地、一戸建ての住み心地

それぞれにメリットを感じています。

一戸建てを買うお金がないので、マンションという人は

以前より、ずいぶん少なくなりましたね。

それぞれのデメリットを少しだけ・・・

＜一戸建てのデメリット＞

通常、立地が悪く、バス便の方も多いです。電車で通勤している方には
すこし今までより長めの通勤時間が必要かもしれません

戸締りが大変で、防犯上も自分で守るよりありません。死角を作りにくくするなど
工夫が必要かも

窓に面している部屋が多く、光熱費が余計にかかります。最近は、壁にいれる
断熱剤が進化していますが、やはり、水周りを中心に暑さ寒さを防ぐ必要は
あります。

２階建て・３階建ての家が殆どだと思いますが、やはり階段の上り下りは
なにかと不便ですし、子供や老人には危険も伴います。


＜マンションのデメリット＞

隣や下の階に、音が伝わる。逆に上の階からの音が聞こえてきます。最近は
２重天井、２重床やスラブ厚などで改善されてきてはいます。

ペットが飼えないもしくはペットの大きさが制限されています。
マンションは共同生活なので、ペットが嫌い、においが嫌い、アレルギーがある人も
いますので、ペットを飼うには、届け出をだして、規約を守ることが重要です。

管理費・修繕積立・駐車料金がかかります。

マンションはエントランスを入ってから自宅まで結構時間がかかります。
最近のタワーマンション・大規模マンションは特にそうです。
玄関から、駐車場にいって、機械を操作して、敷地から車をだすだけで
結構かかります。このあたりは住んでからでないと実感できないかもしれません。
特に、機械式の駐車場は私はイライラします。


まだまだありますが、これぐらいで・・・

まだ、完成していないマンションを購入すると

必ず、内覧会というものがあります。

非常に大事な手続きです。

建物が完成して部屋の内装が済んだところで、チェックをすることですが

細かいところをみていくと結構あります。

チェックポイント（最重要）

１．図面とあわせてみて、部屋のかたち、柱、はり、ドア
　　が正しいかどうか。特に梁によって家具が置けないといったことは
　　よくあります。

２．物の固定が正しいか
　　タオルかけ、鏡、シャワー、キッチンの棚、あるいは、窓のあけしめなど
　　全部自分でやってみることが大切

３．部屋の傷、ゆがみ
　　よくみると、柱に傷がある、あるいは、襖をしめても、上や下に１ミリくらい
　　すき間ができてしまう。などです。

本当はたくさんあるのですが、ごくごく一般的なのだけを書きました。

神経質なかたは、新築マンションを購入したことのある友人、知合いもしくは
建築士の方との同行をおすすめします。

内覧会は業者の方が親切に一緒に見てくれることはまずありません。

つまり、こちらが積極的に指摘したことしか対応してくれないということです。


また、入居してからのクレームでは、業者に、引越しで傷がついたなどど

言い逃れをされてしまうので、カメラは必ずもっていきましょう。

タワーマンションのメリットは

１．景色のよさ・夜景のよさ

２．大規模物件が多いので、マンション管理・共用施設が充実

３．立地が駅前が多く、駅直結マンションも多いので、高齢者、共働きに
人気が高い

以上のことから、タワーマンションは人気が高いのは、事実です。

しかーし、デメリットもあるのでそちらも


デメリット

その１．高所恐怖症の方には向かない（慣れてはきますが・・・）

その２．洗濯物が外でほせない（規約で禁止されている所がほとんど）
　　　　衣類乾燥機で乾かすか、部屋干になります。

その３．足がエレベーター頼みになり、本当にイザというとき
　　　　不便（停電・点検でも結構つらいものがあります）

その４．値段が高い（利便性を考えれば、当たり前ですが。）

その５．購入から入居までが異常に長い。
　　　　マンションは１階ずつ積み上げ式でつくるので、３０階建てのマンションは
　　　　ガンバっても２年くらいかけます。
　　　　そうすると、殆どが、入居前に販売はあるので、いざ入居時期に、会社の転勤、　　　　家族の状況の変化（子供の誕生、離婚、親との同居）があるので、予測が困難で　　　　す。

タワーマンションの評価はおおむね良いですが、一応参考にしてください

マンションの間取りは、現在のファミリー向けは

３ＬＤＫ、４ＬＤＫ（３ＳＬＤＫ）、５ＬＤＫ

の３パターンがほとんどです。

間取りでよくみたいのが、各部屋の居室の面積です。

５．５畳の部屋はやはり入った時、せまいです。

できれば６畳、７畳以上あった方がいいですね。

それから、間取りに窓のない部屋がないかどうか

窓がないと、どうしても独立した使い方がしづらくなります。

リビングダイニングは広いけど、部屋数がすくない。

また、その逆もあるでしょう。

この辺りは、それぞれのライフスタイルを考えて選ぶしかないです。

ただ、お子様のいらっしゃる世帯では、１人一部屋は無理でも

せめて男女別に一部屋ずつ使うと考えておけば、大丈夫だと思います。

マンションのエレベーターは本当に重要

今のマンションの最大の”足”なのです。

まず、チェックポイントは何世帯に一基あるかどうか

１〜５０世帯に一基　○
５１〜１００世帯に一基　△
１０１世帯以上に一基　×

エレベータの数が少ないと、特に朝は通勤・通学の

ラッシュになり、階段を使った方が早いというケースがある。

遅刻しそうな時、エレベーターが一分も二分も来ないのは

本当にストレスがたまります。

また、エレベーターは毎月定期点検があり、半日使えないことも

あります。そんな時階段であがっていくのは大変。

５階くらいまでなら、なんとかなっても、１３階の自分の部屋まで

階段でとなると、元気な人でも結構しんどいかも。


それから、去年話題になった、某メーカーのエレベーターで事故が

おきましたよね。一応注意して聞いてみた方がよさそうです。

エレベーターは設置・維持にはお金がかかりますが、決してエレベーターの

数をケチったマンションは私はおすすめしません。

住宅ローンは借入先をどこにするか

と

金利を変動あるいは固定にするか

が大きなポイントです。

金利の動向を読むのはむずかしいので、

長期固定で、決まった金額を返していった方が、

わかりやすいです。

勤務先によって、銀行は優遇金利を用意しているので

積極的に利用した方がいいです。

ただし、新築マンションの場合、業者の指定が決まっている

場合もあるので、担当の営業マンに確認した方がよいでしょう。

東京でマンションを選んでいると、

なぜか、新宿、渋谷、品川などのビッグターミナル駅から西に

むかう、ＪＲ、私鉄沿線がマンション価格の高い地域です。

特に、世田谷や目黒、杉並区あたりは、通勤時間と比較すると

価格は高めです。逆に江戸川区、江東区、墨田区あたりは、

通勤便利で価格安です。

山手線の東側に会社がある方は、迷わず東京の東ヨリがいいでしょう。